摘  要：城市更新是一項(xiàng)提升城市品質(zhì)，改善民生的重要工作,是提高城市存量資產(chǎn)效率、增強(qiáng)城市發(fā)展動(dòng)能的有效手段。長(zhǎng)沙市堅(jiān)持分類施策，以更新片區(qū)為單元，以城市體檢為基礎(chǔ)，以增強(qiáng)宜居性為重點(diǎn)，統(tǒng)籌棚改、舊改、危改、微改、完整社區(qū)建設(shè)，全面提升城市人居環(huán)境，建設(shè)“四精五有”新長(zhǎng)沙。本文以首開城市更新片區(qū)湖橡片區(qū)為例，重點(diǎn)調(diào)查與分析湖橡更新片區(qū)的工作推進(jìn)情況與存在問(wèn)題，從而延伸至對(duì)長(zhǎng)沙市城市更新工作的相關(guān)思考與建議。

關(guān)鍵詞：湖橡更新片區(qū) 城市更新 產(chǎn)城融合 城市體檢

      長(zhǎng)沙市是湖南省省會(huì)及經(jīng)濟(jì)、政治和文化中心，是長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市，面積約為1.18萬(wàn)平方公里，常住人口已突破1000萬(wàn)。長(zhǎng)沙城市建設(shè)日新月益，多次評(píng)為全國(guó)綠化城市、衛(wèi)生城市、最具幸福感城市；同時(shí)也因歷史悠久，老城區(qū)面積大且存在建筑物功能落后、配套公共設(shè)施不完善、路網(wǎng)狀況待提高等系列“城市病”，群眾生活不便、城市現(xiàn)代化進(jìn)程受阻。為此，長(zhǎng)沙市遵照黨中央國(guó)務(wù)院的戰(zhàn)略部署，持續(xù)大力開展推進(jìn)城市更新，促進(jìn)城市內(nèi)涵式發(fā)展的新型城市更新建設(shè)。

      長(zhǎng)沙市堅(jiān)持分類施策，以更新片區(qū)為單元，以城市體檢為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌微改、棚改、舊改、危改、完整社區(qū)建設(shè)。圍繞城市品質(zhì)提升，在不改變城市肌體肌理、街巷格局、歷史文化的前提下，堅(jiān)持“微改造”、“微修復(fù)”持續(xù)推進(jìn)歷史街區(qū)保護(hù)；抓住國(guó)家支持棚戶區(qū)改造的歷史性機(jī)遇，實(shí)施“四增兩減”、“有機(jī)棚改”；留住長(zhǎng)沙特殊的城市肌理，完善城市功能，提升城市品位，實(shí)施老舊小區(qū)改造、危房改造、社區(qū)提質(zhì)改造、城中村改造等系列改造，讓老城區(qū)煥發(fā)新容顏。

      一、長(zhǎng)沙市城市更新首開片區(qū)——湖橡片區(qū)

      根據(jù)2021年3月21日的長(zhǎng)沙市政府專題會(huì)議，長(zhǎng)沙城市更新將按照一年打基礎(chǔ)、兩年出形象、五年全面完成的目標(biāo)，“十四五”期間全力推進(jìn)主城區(qū)“一線二帶多區(qū)數(shù)點(diǎn)”城市更新，近期重點(diǎn)推進(jìn)芙蓉區(qū)蔡鍔中路兩廂片區(qū)、火車站片區(qū)、湘雅二醫(yī)院片區(qū)，天心區(qū)下碧湘街兩廂片區(qū)，岳麓區(qū)市府北片區(qū)、湘雅三醫(yī)院片區(qū)，開福區(qū)蔡鍔北路兩廂片區(qū)（健康醫(yī)療服務(wù)聚集區(qū)），雨花區(qū)湖橡片區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)城市更新。

      湖橡片區(qū)作為長(zhǎng)沙市城市更新的“首開片區(qū)”，定位為產(chǎn)城融合新實(shí)施、未來(lái)社區(qū)新載體。片區(qū)更新明確由長(zhǎng)沙市城市更新投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)有限公司為實(shí)施主體，城市更新系列工作已先行開展實(shí)施。截至2021年5月底，地塊１、２的征拆工作己完成第三次公示，片區(qū)的城市設(shè)計(jì)及控規(guī)修改論證報(bào)告完成上報(bào)。

      二、湖橡城市更新片區(qū)調(diào)查情況

      （一）湖橡片區(qū)歷史 

      湖橡更新片區(qū)依托于原湖南橡膠廠發(fā)展演化而來(lái)。湖南橡膠廠始建于1949年，原名203廠，初為解放軍總后所屬的軍工企業(yè)，生產(chǎn)被服、布鞋等軍工產(chǎn)品。1957年轉(zhuǎn)向生產(chǎn)橡膠類制品，改名為湖南橡膠廠，成為上世紀(jì)領(lǐng)頭的橡膠制品生產(chǎn)企業(yè)，廠區(qū)內(nèi)廠房和宿舍密布，配套齊全。90年代末至21世紀(jì)初，企業(yè)經(jīng)歷改制和拍賣，大部分土地流轉(zhuǎn)后開發(fā)后建成鴻銘中心、一心花苑等小區(qū)，現(xiàn)尚存約30棟老舊宿舍樓，即現(xiàn)在的“湖橡小區(qū)”，目前大多為橡膠廠職工居住使用。

      （二）湖橡更新片區(qū)現(xiàn)狀

      1.片區(qū)區(qū)位

      湖橡更新片區(qū)包括“湖橡小區(qū)”及周邊，為人民路、城南路、曙光路、韶山路的圍合區(qū)域，是長(zhǎng)沙市主城區(qū)中心，位于長(zhǎng)沙市五一商圈、火車站商圈、東塘商圈的輻射區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目南邊擁有市婦幼的醫(yī)療配套資源以及地鐵7號(hào)線城南路站的交通資源，北邊擁有地鐵6號(hào)線和7號(hào)線窯嶺換乘站的交通資源以及湘雅附二的醫(yī)療配套資源，地理位置和資源優(yōu)勢(shì)非常突出，是土地再開發(fā)的優(yōu)質(zhì)區(qū)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的高潛力區(qū)。

      2.土地及建構(gòu)筑物情況

      根據(jù)湖橡小區(qū)及周邊的城市體檢報(bào)告，片區(qū)規(guī)劃總面積約37公頃（555畝），其中劃撥用地面積18.91公頃，占比為51.11%；出讓用地11.8公頃，占比為31.89%；道路等其他用地6.29公頃，占比17％。地塊整體容積率較低，其中容積率1以下占比30%；容積率1-2占比11%；容積率2-3占比36%；容積率3以上占比23%。

      片區(qū)內(nèi)房屋建筑面積約81萬(wàn)平方米，包括長(zhǎng)沙市婦幼保健院、長(zhǎng)沙市國(guó)稅局、省軍區(qū)后勤部、楓樹山鴻銘小學(xué)等單位用房；一心花苑、湖橡小區(qū)、物華大院等小區(qū)；以及鴻銘商業(yè)街區(qū)等。從建筑年代上來(lái)看，湖橡小區(qū)、物華大院等小區(qū)年代較久，主要建于上世紀(jì)；一心花苑建于2002年；其他房屋大多為近十年內(nèi)新建。從房屋用途上來(lái)看，商業(yè)面積占比約24%，住宅面積占比約61%，軍事、行政、科教文衛(wèi)等其他用途建筑占比約15%。

      （三）湖橡片區(qū)城市更新方案

      1、“留、改、拆、補(bǔ)、建”方案

      根據(jù)長(zhǎng)沙市城市更新總體規(guī)劃，城市片區(qū)按照“留、改、拆、補(bǔ)、建”的方式綜合更新，改造城區(qū)低效用地和零散空地，完善城市綜合服務(wù)功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，提升中心老城區(qū)人居環(huán)境，改善城市面貌。湖橡片區(qū)城市更新的“留、改、拆、補(bǔ)、建”比例大致為：保留70％，改造提升10％，拆、補(bǔ)、建20％。

      保留：環(huán)境較好、設(shè)施配套好、建筑年代近的高效用地（容積率高）區(qū)域，主要包括長(zhǎng)沙市婦幼保健院、長(zhǎng)沙市國(guó)稅局、鴻銘商業(yè)街區(qū)、省軍區(qū)后勤部、楓樹山鴻銘小學(xué)、宏景大廈、天龍大酒店等。

      改造：建設(shè)年代2000以前、設(shè)施配套不足、容積率中等、具有一定風(fēng)貌價(jià)值的區(qū)域，主要為湖橡小區(qū)。

      拆、補(bǔ)、建：土地功能布局不合理、設(shè)施配套不足或缺乏、環(huán)境較差的低效用地區(qū)域，主要為城中村、沿人民路的部分區(qū)域以及已完成征拆的閑置低效用地。

 

 

      圖1  湖橡更新片區(qū)留、改、拆范圍圖及效果圖

      2、城市更新主要內(nèi)容與規(guī)模

      根據(jù)湖橡片區(qū)城市更新設(shè)計(jì)方案，片區(qū)內(nèi)將征拆房屋總建筑面積約15萬(wàn)㎡，整理騰空用地約7.86萬(wàn)㎡（117.93畝），可建設(shè)凈用地面積約5.52萬(wàn)㎡（82.87畝）。新建產(chǎn)業(yè)用房主要包括母嬰服務(wù)中心、婦幼配套綜合樓、綜合商務(wù)服務(wù)大樓、TOD城市綜合體、配套住宅樓等，并配建地下商業(yè)、停車庫(kù)、配建幼兒園以及建設(shè)片區(qū)配套道路、給排水、強(qiáng)弱電設(shè)施、綠化、廣場(chǎng)、消防等基礎(chǔ)設(shè)施。

      保留區(qū)域擬實(shí)施微改造，主要包括雨污管網(wǎng)改造、道路提質(zhì)、建筑外立面改造、景觀綠化提質(zhì)、新增配套服務(wù)設(shè)施等。

      改造區(qū)域主要為湖橡老舊小區(qū)改造，涉及總建筑面積約7.4萬(wàn)㎡、總戶數(shù)1300多戶，改造內(nèi)容主要為屋面防水改造、雨污管網(wǎng)分流改造、更換外立面落水管和化糞池、新增室外消火栓和照明路燈、架空電線下地、建筑外墻和單元樓道粉刷、道路和小區(qū)綠化提質(zhì)，以及新增可視化監(jiān)控、垃圾分類收集箱、電動(dòng)車棚、充電樁、智能快遞柜等。

      3、片區(qū)功能定位  

      湖橡片區(qū)項(xiàng)目定位為產(chǎn)城融合新實(shí)施、未來(lái)社區(qū)新載體，擬按照“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、醫(yī)城融合”的理念規(guī)劃，采用SOD+EOD+TOD的發(fā)展模式實(shí)施。

      SOD：市婦幼東邊和北邊區(qū)域。主要利用市婦幼現(xiàn)有的醫(yī)療基礎(chǔ)，結(jié)合市婦幼功能拓展需求和區(qū)域公共服務(wù)配套需求，打造“母嬰小鎮(zhèn)”，為長(zhǎng)沙市及周邊城市提供婦女兒童全生命周期醫(yī)療保健服務(wù)，形成長(zhǎng)沙獨(dú)具特色的婦幼產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新綜合體。

      TOD：沿人民路區(qū)域。主要利用地鐵6、7號(hào)線的便利性，結(jié)合湘雅附二和鴻銘中心以婚慶為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，打造綜合商業(yè)+高檔辦公、文化+婚慶產(chǎn)業(yè)、文創(chuàng)+住宅的商業(yè)群。 

      EOD：以湖橡小區(qū)為核心的區(qū)域。主要改善提升湖橡小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，從而帶動(dòng)周邊地區(qū)發(fā)展。 

 

 

      圖2  湖橡更新片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局圖

      4、片區(qū)經(jīng)濟(jì)效益平衡分析

      （1）投資成本估算

      根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，湖橡片區(qū)城市更新的建設(shè)投資費(fèi)用約66億元，其中工程費(fèi)用約26億元，工程建設(shè)其他費(fèi)用約1.64億元，預(yù)備費(fèi)用約1.36億元，土地費(fèi)用約33億元，建設(shè)期利息約4億元。另綜合20年期的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，則總成本約80.66億元。

      （2）項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)

      預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)期３年，設(shè)定建成后運(yùn)營(yíng)17年，通過(guò)測(cè)算，其租售可獲經(jīng)營(yíng)收入約105億元，扣除投資成本、所得稅及其他各項(xiàng)稅費(fèi)，稅后利潤(rùn)約16.86億元。

      （3）建設(shè)資金籌措

      項(xiàng)目建設(shè)所需資金來(lái)源主要為財(cái)政補(bǔ)助、建設(shè)單位自籌以及申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)融資。

      三、湖橡片區(qū)城市更新推進(jìn)中存在的問(wèn)題

      通過(guò)對(duì)湖橡片區(qū)更新情況分析，初步判斷湖橡片區(qū)城市更新在推進(jìn)工作中存在以下問(wèn)題。

      1、缺少前期工作經(jīng)費(fèi)制度，項(xiàng)目前期研究不夠深入

      因長(zhǎng)沙市暫未出臺(tái)有關(guān)城市更新前期工作經(jīng)費(fèi)的具體政策，湖橡片區(qū)最初期的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、現(xiàn)狀調(diào)研、城市體檢等工作，由街道社區(qū)、相關(guān)咨詢公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)先行開展并墊付資金，后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施主體確定后，由實(shí)施主體委托相關(guān)單位開展規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本概算以及可研等工作，相關(guān)費(fèi)用由實(shí)施主體支付，此時(shí)的調(diào)查研究更多的是根據(jù)實(shí)施主體的需求而開展。因前期工作經(jīng)費(fèi)來(lái)源不確定，前期研究不夠深入，精準(zhǔn)資料欠缺，政府領(lǐng)導(dǎo)較難科學(xué)決策。

      2、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃粗線條，產(chǎn)業(yè)定位有待細(xì)化提升

      根據(jù)片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，湖橡片區(qū)南邊依托市婦幼按SOD開發(fā)理念打造母嬰系列產(chǎn)業(yè)；北邊按照TOD開發(fā)理念打造城市綜合體和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)街區(qū)。這些產(chǎn)業(yè)規(guī)劃比較粗線條，而且產(chǎn)能過(guò)大，同質(zhì)感強(qiáng)，是否有這么大市場(chǎng)需求尚難確定。同時(shí)這兩板塊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)本質(zhì)上是一般日常民用需求的簡(jiǎn)易商品與簡(jiǎn)單服務(wù)，不產(chǎn)生有重大影響力的高附加值，可考慮吸納具有前沿科技含量高附加值高的醫(yī)藥生物或信息化方面的創(chuàng)新型產(chǎn)品與服務(wù)主體入駐片區(qū)。

      3、項(xiàng)目籌措資金渠道少，缺乏市場(chǎng)主體資金進(jìn)入

      本項(xiàng)目暫估建設(shè)總投資約66億元，初步設(shè)計(jì)由政府平臺(tái)公司即國(guó)企承擔(dān)20％的資金投入，其余80％從金融機(jī)構(gòu)融資。不但資金籌措渠道少，增加了政府財(cái)政壓力；而且貸款審批難，銀行授信完成后，還沒有成熟的貸款模式落地。

      4、片區(qū)收益不確定性大，投入產(chǎn)出平衡難

      片區(qū)的城市更新的留、改、拆、補(bǔ)、建的內(nèi)容龐大而復(fù)雜，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)20年建設(shè)運(yùn)營(yíng)后，通過(guò)租售獲得收入約105億元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)約16.86億元，這是一個(gè)理想狀態(tài)下的樂(lè)觀估計(jì)。而實(shí)際利益糾葛復(fù)雜，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)未完成的情況下，存在較多不確定因素甚至漏項(xiàng)，投資可能大幅增加，項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)與租售營(yíng)收也可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，投入產(chǎn)出難以平衡。

 

      5、城區(qū)安置房源及價(jià)格優(yōu)勢(shì)有限，征拆安置難

      經(jīng)調(diào)查，湖橡片區(qū)內(nèi)的被征拆居民基于片區(qū)優(yōu)越的地理位置，亦不舍幾十年生活過(guò)的熟悉環(huán)境，大多要求就地安置。然而目前長(zhǎng)沙市城區(qū)內(nèi)可供安置的房源十分有限，且按照現(xiàn)行的征收補(bǔ)償政策，中心城區(qū)的被征收房屋補(bǔ)償金額雖然能實(shí)現(xiàn)就近購(gòu)買房屋，但由于原被征收房屋分?jǐn)傒^小，而商品房分?jǐn)傒^大，居民想用征收補(bǔ)償款購(gòu)買置換到與原實(shí)用面積相當(dāng)?shù)男律唐贩炕虼涡路?，則難度較大。

      四、湖橡城市更新片區(qū)相關(guān)思考

      （一）湖橡片區(qū)城市更新工作推進(jìn)的借鑒意義 

      1、領(lǐng)導(dǎo)重視，部門聯(lián)動(dòng)，政策措施日瑧完善

      長(zhǎng)沙市委市政府領(lǐng)導(dǎo)親自調(diào)研指導(dǎo)，多次召開市長(zhǎng)辦公會(huì)議下任務(wù)、提要求、解難題。發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、城建、人環(huán)等政府職能部門聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)，實(shí)行“一圖一庫(kù)一流程一意見”的聯(lián)審機(jī)制。同時(shí)，政策緊跟，《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城市更新工作的實(shí)施意見》、《關(guān)于推進(jìn)城市更新工作的土地要素支持措施》、《城市更新工作指南》、《城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》等政策措施已成體系，為包括湖橡片區(qū)在內(nèi)的長(zhǎng)沙市城市更新提供了遵循依據(jù)。

      2、片區(qū)開發(fā)，資源共享是可行的城市更新模式

      湖橡片區(qū)由于歷史遺留以及后來(lái)的城市開發(fā)，已將城市原有地塊割裂，存量資源碎片化，單純對(duì)湖橡小區(qū)實(shí)施老舊小區(qū)改造已難以實(shí)現(xiàn)城市更新的目的。為此，湖橡片區(qū)以更新片區(qū)為單位，通過(guò)統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)留、改、拆、補(bǔ)、建，優(yōu)化和合理利用片區(qū)內(nèi)的閑置低效用地，通過(guò)拆、補(bǔ)、建帶動(dòng)老舊小區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)資源共享，從而助推本片區(qū)域的良性發(fā)展。

      3、“無(wú)體檢不項(xiàng)目”，通過(guò)體檢摸清城市更新家底

      湖橡片區(qū)通過(guò)城市體檢，對(duì)城市更新區(qū)域內(nèi)的居民數(shù)量、結(jié)構(gòu)，土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬，片區(qū)內(nèi)存在的城市病等進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，摸清城市更新的底數(shù)，從而為制定片區(qū)城市更新方案和具體項(xiàng)目建設(shè)方案提供重要依據(jù)。

      4、規(guī)劃設(shè)計(jì)是根本，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)

      湖橡片區(qū)的規(guī)劃歷經(jīng)多次調(diào)整，體現(xiàn)了對(duì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的高度重視與力求完善。城市更新，無(wú)論留、改、拆、補(bǔ)、建，均是對(duì)原有資源的破或立，而一旦用鋼筋水泥將其重組與重構(gòu)固化，再更改則非易事。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案還是進(jìn)行資金需求測(cè)算的基礎(chǔ)，因此事先作好規(guī)劃設(shè)計(jì)并論證是必不可少的程序，規(guī)劃設(shè)計(jì)必須科學(xué)、細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)。

      5、產(chǎn)業(yè)是生命，產(chǎn)城融和是城市更新的出發(fā)點(diǎn)與歸宿

      片區(qū)城市更新規(guī)劃是以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的民生規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)是民生幸福的基礎(chǔ)，夯實(shí)這個(gè)基礎(chǔ)，提高職住平衡指數(shù)，居民幸福指數(shù)，是城市更新的出發(fā)點(diǎn)。湖橡片區(qū)城市更新因?yàn)橛辛薙OD+TOD，才有更好的EOD。有了興旺產(chǎn)業(yè)，建設(shè)資金才有歸還的源泉與繼續(xù)建設(shè)的后勁，才能實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)城融和，是城市更新的歸宿。

      （二）城市更新工作推進(jìn)的相關(guān)建議

      1、制定前期工作經(jīng)費(fèi)制度

      政府出臺(tái)項(xiàng)目前期經(jīng)費(fèi)制度，明確前期費(fèi)用使用范圍與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于初期實(shí)施主體未明確時(shí)，可按程序經(jīng)政府相關(guān)部門審核后由財(cái)政先行墊付，待項(xiàng)目實(shí)施主體明確，相關(guān)投資到位后，依法依規(guī)該由實(shí)施主體承擔(dān)的，則由實(shí)施主體返還政府。

      2、完善市場(chǎng)主體準(zhǔn)入機(jī)制

      一是引進(jìn)有城市更新、城市運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與能力的社會(huì)資本方，采用PPP模式運(yùn)作；二是劃小項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)單位，引入市場(chǎng)主體投資，無(wú)論社會(huì)資本還是市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體，均以未來(lái)收益償還投資與獲得投資回報(bào)，以此廣辟籌資渠道，分擔(dān)政府風(fēng)險(xiǎn)；三是與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，完善市場(chǎng)主體準(zhǔn)入政策和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，聚集多種優(yōu)質(zhì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，確保片區(qū)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

      3、優(yōu)化細(xì)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

      優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，精準(zhǔn)工程量測(cè)算，提高投資估算準(zhǔn)確度，按需足額籌集資金，盡早形成營(yíng)銷產(chǎn)品。對(duì)于體量大且復(fù)雜的更新片區(qū)，可考慮分步實(shí)施，采用多種靈活的安置補(bǔ)償機(jī)制，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，降低邊際成本。制定好營(yíng)銷策略，加大片區(qū)地緣優(yōu)勢(shì)與政策優(yōu)勢(shì)宣傳，嚴(yán)控市場(chǎng)主體準(zhǔn)入條件，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡。

      4、實(shí)質(zhì)推進(jìn)擴(kuò)大城區(qū)規(guī)劃

      當(dāng)前長(zhǎng)沙市建成區(qū)資源約束壓力與日俱增，做大城區(qū)是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。擴(kuò)大城區(qū)域應(yīng)首先加快公共交通建設(shè)，宜選址地鐵出城沿線兩邊；其次完善文教衛(wèi)商配套服務(wù)設(shè)施，特別是教育資源均等化；再者創(chuàng)造優(yōu)良的居住小區(qū)環(huán)境，吸引入住并融入當(dāng)?shù)?。綜合考慮建議在長(zhǎng)株潭融城的核心區(qū)域建設(shè)高品質(zhì)的住宅小區(qū)，一方面擴(kuò)大城區(qū)范圍，留出城市更新發(fā)展空間；另一方面作為全市城市更新項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)出城區(qū)人口，疏解城區(qū)人居密度，減少征拆阻力。

文章來(lái)源：湖南思遠(yuǎn)四達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司（作者：何應(yīng)時(shí)   吳培    廖明輝）